承租人擅自加盖建筑出租人能否解除租赁合同？

简介：承租人张某予以出租人王某表示同意在出租物上砖墙建筑物，违背了双方签定的房屋租赁合约誓约，在王某通报其停工和限期拆毁后，张某仍并未遵守，张某不道德包含债权人，王某可以提早中止出租合约。2015年7月27日，王某与张某签定了一份房屋租赁合约，将其所有的初建上世纪70年代的二层楼房及店面租赁给张某用于，租赁期为五年，合约誓约“合约继续执行期间，乙方(张某)不得擅自改变房屋结构，店面经营期间，如须要翻新，必需在同意甲方(王某)表示同意后方可展开....”。2016年4月3日，王某找到张某在该出租房屋顶层上砖墙一层建筑物，王某对张某展开劝说，并告诉其停工和限期拆毁，张某并未理会劝说。

王某拒绝与张某中止房屋租赁合约。发问：王某能否提早中止与张某签定的房屋租赁合约? 【律师答案】 承租人张某予以出租人王某表示同意在出租物上砖墙建筑物，违背了双方签定的房屋租赁合约誓约，在王某通报其停工和限期拆毁后，张某仍并未遵守，张某不道德包含债权人，王某可以提早中止出租合约。明确理由如下： 合约日后有效地正式成立，就具备法律效力，当事人双方都必需严格遵守和遵守，不得私自更改或中止。

只有在法定的或当事人誓约的解除合同事由再次发生时，或经当事人协商一致，方可解除合同关系。这指出合约中止必需不具备一定的条件，否则，私自中止已正式成立生效的合约包含债权人，不仅不再次发生中止的法律效果，而且需承担违约责任。我国合同法第94条规定了限于于所有合约的一般法定中止条件，即有下列情形之一的，当事人可以解除合同：1.因不可抗力导致无法构建合约目的。

2.在遵守期限期满之前，当事人一方具体回应或者以自己的不道德指出不遵守主要债务。3.当事人一方迟延遵守主要债务，经催告后在合理期限内仍并未遵守。4.当事人一方迟延遵守债务或者有其他债权人不道德导致无法构建合约目的。

5.法律规定的其他情形。同时，合同法还尤其规定了意味着限于于有所不同合约类型的尤其法定中止条件，如对出租合约中出租人行使解除权的条件做出了专门规定，即合同法第219条、224条和227条。

根据合同法的规定，承租人有下列情形之一的，租赁人才可解除合同：1、承租人并未按照誓约的方法或者出租物的性质用于出租物，导致出租物受到损失的;2、承租人予以出租人表示同意转租的;3、承租人逾期不缴纳租金的。本案当事人就提早解除合同没能达成协议完全一致，虽然双方在房屋租赁合约中誓约了“合约继续执行期间，乙方(张某)不得擅自改变房屋结构，店面经营期间，如须要翻新，必需在同意甲方(王某)表示同意后方可展开....”，但未誓约张某在违背此项誓约时，王某可以行使解除权解除合同。可见，本案王某提早解除合同催促并不限于协议中止、誓约解除合同条件。

从法定解除合同条件来看，合同法第219条规定，承租人并未按照誓约的方法或者出租物的性质用于出租物，导致出租物受到损失的，出租人可以解除合同并拒绝赔偿损失。该规定比较更为原则，对于何种情形归属于“并未按照誓约的方法用于出租物”并不具体。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合约纠纷案件明确应用于法律若干问题的说明》第7条规定：“承租人私自变动房屋建筑主体和顶盖结构或改建，在出租人拒绝的合理期限内仍未予恢复原状，出租人催促解除合同并拒绝赔偿损失的，人民法院按照合同法第219条的规定处置。

”该条规定更进一步具体了出租人在承租人私自变动房屋建筑主体和顶盖结构或改建，且未在出租人拒绝的合理期限内恢复原状时，出租人可以解除合同。本案承租人私自在出租房屋顶层上砖墙一层建筑物，客观上不断扩大了出租房屋的用于面积，该改建不道德予以出租人王某表示同意，且在王某拒绝其停工和限期拆毁时未有修正，张某的不道德违背了双方在房屋租赁合约中誓约的“不得擅自改变房屋结构，店面经营期间，如须要翻新，必需在同意甲方(王某)表示同意后方可展开”的合约义务，侵害了出租人的权利。此外，因该出租房屋建筑年代较早于，张某砖墙不道德还有可能对房屋顶盖等方面产生较小影响，甚至造成建筑物的损坏、灭失，这似乎违背合约目的。

综上，王某可以提早中止该房屋租赁合约。

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